Рынок недвижимости Молдовы 2026: что говорят цифры

2 августа 2026 г. · Команда KX Estate

В первом квартале 2026 года в Кишинёве продано 623 квартиры, на 52% меньше, чем годом ранее, при более чем 15 000 активных объявлений. Цена держится на историческом максимуме, около 1 700–1 900 €/м². При этом доля сделок с ипотекой выросла с 4,2% в 2023-м до 60,7% в начале 2026-го (источник: IPRE · 5 мая 2026).

Продажи упали вдвое, цены не сдвинулись

Обычно резкое падение спроса тянет цены вниз. Здесь этого не произошло, и разрыв между двумя цифрами и есть главная особенность нынешнего рынка.

Источник всех строк: анализ Института европейской политики и реформ (IPRE), опубликован 5 мая 2026 года.

Про цену стоит сказать отдельно: для сравнения, в 2023 году средний квадратный метр оценивали примерно в 1 070 €. То есть за три года он подорожал почти вдвое, и коррекции пока не видно даже при вдвое меньшем числе сделок.

Почему цены держатся при упавшем спросе

Объяснение, к которому сходятся аналитики, состоит из двух частей.

Во-первых, предложение новых квартир ограничено: значительная часть заявленных проектов будет сдана только в 2027–2028 годах. Продавцы на вторичном рынке в такой ситуации не спешат снижать цену, а просто снимают объявление и ждут.

Во-вторых, изменился сам покупатель. Когда 60,7% сделок финансируются ипотекой против 4,2% три года назад, это означает, что покупатели с собственными деньгами из рынка практически ушли. Оставшийся спрос упирается в банковское одобрение, а не в желание купить. Отсюда и 15 000 объявлений при 623 сделках: объекты выставлены, но покупателей, проходящих по банковским критериям, кратно меньше.

Побочный эффект уже фиксируют: растёт объём проблемных ипотечных кредитов.

Что это значит для арендного рынка

Прямой связи «продажи упали, значит аренда подорожала» из этих данных не выводится, и утверждать так было бы натяжкой. Но логика замещения работает: при цене около 1 800 €/м² и ипотеке под 8,57% годовых по программе Prima Casă Plus на первое полугодие 2026 года часть людей, которые в других условиях купили бы жильё, остаётся в аренде.

Для владельца арендного портфеля из этого следует практическое: спрос на аренду сейчас поддерживается не ростом доходов, а недоступностью покупки. Это спрос устойчивый, но чувствительный к цене. Он не даёт основания резко поднимать ставку, зато снижает риск простоя.

Аренда одновременно выходит из тени

Второй набор цифр, уже от Государственной налоговой службы. За январь–июнь 2026 года зарегистрировано 19 229 договоров аренды, на 33,7% больше, чем за те же месяцы годом ранее, а поступления подоходного налога с аренды составили 58,9 млн леев (источник: ГНС (SFS) · 2026).

Для масштаба: за весь 2024 год зарегистрировали 26 086 договоров и собрали 74,9 млн леев. За полгода 2026-го набрано около 74% прошлогоднего годового количества договоров.

С 8 мая 2026 года ГНС начисляет обязательство по зарегистрированным договорам автоматически, через модуль «e-Cerere», с отражением на лицевом счёте и на портале EVO. Подробности сроков и ставки разобраны в отдельном материале про подоходный налог с аренды.

Вывод для собственника простой: неформальная сдача становится не «рискованной в теории», а технически видимой. Договор либо зарегистрирован и попал в систему, либо его нет.

Чего в этих данных нет

Здесь стоит быть честным насчёт границ. Всё, что приведено выше по продажам и ценам, относится к жилой недвижимости Кишинёва. Сопоставимой свежей статистики по коммерческому сегменту за 2026 год в открытых источниках практически нет: доступны либо предложения агентств, либо академические работы по данным прошлых лет.

Поэтому переносить −52% по квартирам на торговые помещения или склады нельзя. Если вы работаете с коммерцией, ориентируйтесь на собственный портфель: ставка за м² по своим объектам, срок экспозиции вакантного помещения, доля продлений. Эти цифры у вас точнее любых рыночных обзоров.

Как этим пользоваться

1. Проверьте, когда у вас заканчиваются договоры. На рынке, где покупка недоступна, продление обходится дешевле поиска нового арендатора.
2. Сравните свою ставку за м² между объектами. Разброс обычно означает, что часть арендаторов сидит на условиях двухлетней давности.
3. Убедитесь, что договоры зарегистрированы. С автоматическим начислением расхождение всплывает быстро.
4. Считайте доходность от текущей стоимости объекта, а не от цены покупки. При росте цены м² почти вдвое с 2023 года доходность к рыночной стоимости могла заметно просесть, даже если арендная плата не менялась. Как это считать, разобрано в материале про доходность и окупаемость.

Где это видно в KX Estate

Все четыре пункта выше требуют одного: чтобы данные по портфелю были сведены, а не разбросаны. KX Estate держит договоры, график платежей, ставки за м², сроки окончания и напоминания в одной системе, с мультивалютой EUR/MDL/USD/RON по курсу НБМ. Доходность и окупаемость считаются от текущей оценки объекта, поэтому картина обновляется вместе с рынком, а не остаётся на цифрах момента покупки.

Итого: продажи жилья в Кишинёве упали вдвое, цены остались на максимуме, а спрос почти целиком опирается на ипотеку. Аренда при этом растёт и быстро формализуется. По коммерческому сегменту сопоставимых свежих данных нет, и это стоит учитывать, читая любые обзоры рынка.

Частые вопросы

Насколько упали продажи квартир в Кишинёве? В первом квартале 2026 года продано 623 квартиры, это на 52% меньше, чем за тот же квартал годом ранее (данные IPRE, май 2026).

Сколько стоит квадратный метр в Кишинёве в 2026 году? Около 1 700–1 900 € за м², что является историческим максимумом. Для сравнения, в 2023 году показатель составлял примерно 1 070 € за м².

Почему цены не падают, если продажи упали вдвое? Ограничено предложение: часть новых проектов сдаётся только в 2027–2028 годах. Продавцы вторичного рынка предпочитают ждать, а не снижать цену.

Что означает доля ипотеки в 60,7%? Что покупатели с собственными средствами из рынка практически ушли, и оставшийся спрос ограничен банковским одобрением, а не желанием купить.

Есть ли такие же данные по коммерческой недвижимости? Сопоставимой открытой статистики по коммерческому сегменту за 2026 год найти не удалось. Приведённые цифры относятся к жилой недвижимости Кишинёва.