Рынок недвижимости Молдовы 2026: что говорят цифры

2 августа 2026 г. · Команда KX Estate

В первом квартале 2026 года в Кишинёве продано 623 квартиры, на 52% меньше, чем годом ранее, при более чем 15 000 активных объявлений. Цена держится на историческом максимуме, около 1 700–1 900 €/м². При этом доля сделок с ипотекой выросла с 4,2% в 2023-м до 60,7% в начале 2026-го (источник: IPRE · 5 мая 2026).

Продажи упали вдвое, цены не сдвинулись

Обычно резкое падение спроса тянет цены вниз. Здесь этого не произошло, и разрыв между двумя цифрами и есть главная особенность нынешнего рынка.

Источник всех строк: анализ Института европейской политики и реформ (IPRE), опубликован 5 мая 2026 года.

Про цену стоит сказать отдельно: для сравнения, в 2023 году средний квадратный метр оценивали примерно в 1 070 €. То есть за три года он подорожал почти вдвое, и коррекции пока не видно даже при вдвое меньшем числе сделок.

Почему цены держатся при упавшем спросе

Объяснение, к которому сходятся аналитики, состоит из двух частей.

Во-первых, предложение новых квартир ограничено: значительная часть заявленных проектов будет сдана только в 2027–2028 годах. Продавцы на вторичном рынке в такой ситуации не спешат снижать цену, а просто снимают объявление и ждут.

Во-вторых, изменился сам покупатель. Когда 60,7% сделок финансируются ипотекой против 4,2% три года назад, это означает, что покупатели с собственными деньгами из рынка практически ушли. Оставшийся спрос упирается в банковское одобрение, а не в желание купить. Отсюда и 15 000 объявлений при 623 сделках: объекты выставлены, но покупателей, проходящих по банковским критериям, кратно меньше.

Побочный эффект уже фиксируют: растёт объём проблемных ипотечных кредитов.

Что это значит для арендного рынка

Прямой связи «продажи упали, значит аренда подорожала» из этих данных не выводится, и утверждать так было бы натяжкой. Но логика замещения работает: при цене около 1 800 €/м² и ипотеке под 8,57% годовых по программе Prima Casă Plus на первое полугодие 2026 года часть людей, которые в других условиях купили бы жильё, остаётся в аренде.

Для владельца арендного портфеля из этого следует практическое: спрос на аренду сейчас поддерживается не ростом доходов, а недоступностью покупки. Это спрос устойчивый, но чувствительный к цене. Он не даёт основания резко поднимать ставку, зато снижает риск простоя.

Аренда одновременно выходит из тени

Второй набор цифр, уже от Государственной налоговой службы. С января по июль 2026 года собрано 70,1 млн леев подоходного налога с аренды, на 33,7% больше, чем за те же месяцы годом ранее. Официально зарегистрированных договоров стало 23 192, на 35,1% больше (источник: ГНС (SFS) через MOLDPRES, 15.08.2026).

Для масштаба: за весь 2025 год зарегистрировали 33 696 договоров и собрали 95,3 млн леев. За семь месяцев 2026-го набрано около 69% прошлогоднего годового количества договоров.

С 8 мая 2026 года ГНС начисляет обязательство по зарегистрированным договорам автоматически, через модуль «e-Cerere», с отражением на лицевом счёте и на портале EVO. Подробности сроков и ставки разобраны в отдельном материале про подоходный налог с аренды.

Вывод для собственника простой: неформальная сдача становится не «рискованной в теории», а технически видимой. Договор либо зарегистрирован и попал в систему, либо его нет.

Чего в этих данных нет

Здесь стоит быть честным насчёт границ. Всё, что приведено выше по продажам и ценам, относится к жилой недвижимости Кишинёва. Сопоставимой свежей статистики по коммерческому сегменту за 2026 год в открытых источниках практически нет: доступны либо предложения агентств, либо академические работы по данным прошлых лет.

Поэтому переносить −52% по квартирам на торговые помещения или склады нельзя. Если вы работаете с коммерцией, ориентируйтесь на собственный портфель: ставка за м² по своим объектам, срок экспозиции вакантного помещения, доля продлений. Эти цифры у вас точнее любых рыночных обзоров.

Как этим пользоваться

1. Проверьте, когда у вас заканчиваются договоры. На рынке, где покупка недоступна, продление обходится дешевле поиска нового арендатора.
2. Сравните свою ставку за м² между объектами. Разброс обычно означает, что часть арендаторов сидит на условиях двухлетней давности.
3. Убедитесь, что договоры зарегистрированы. С автоматическим начислением расхождение всплывает быстро.
4. Считайте доходность от текущей стоимости объекта, а не от цены покупки. При росте цены м² почти вдвое с 2023 года доходность к рыночной стоимости могла заметно просесть, даже если арендная плата не менялась. Как это считать, разобрано в материале про доходность и окупаемость.

Где это видно в KX Estate

Все четыре пункта выше требуют одного: чтобы данные по портфелю были сведены, а не разбросаны. KX Estate держит договоры, график платежей, ставки за м², сроки окончания и напоминания в одной системе, с мультивалютой EUR/MDL/USD/RON по курсу НБМ. Доходность и окупаемость считаются от текущей оценки объекта, поэтому картина обновляется вместе с рынком, а не остаётся на цифрах момента покупки.

Итого: продажи жилья в Кишинёве упали вдвое, цены остались на максимуме, а спрос почти целиком опирается на ипотеку. Аренда при этом растёт и быстро формализуется. По коммерческому сегменту сопоставимых свежих данных нет, и это стоит учитывать, читая любые обзоры рынка.

Частые вопросы

Насколько упали продажи квартир в Кишинёве? В первом квартале 2026 года продано 623 квартиры, это на 52% меньше, чем за тот же квартал годом ранее (данные IPRE, май 2026).

Сколько стоит квадратный метр в Кишинёве в 2026 году? Около 1 700–1 900 € за м², что является историческим максимумом. Для сравнения, в 2023 году показатель составлял примерно 1 070 € за м².

Почему цены не падают, если продажи упали вдвое? Ограничено предложение: часть новых проектов сдаётся только в 2027–2028 годах. Продавцы вторичного рынка предпочитают ждать, а не снижать цену.

Что означает доля ипотеки в 60,7%? Что покупатели с собственными средствами из рынка практически ушли, и оставшийся спрос ограничен банковским одобрением, а не желанием купить.

Есть ли такие же данные по коммерческой недвижимости? Сопоставимой открытой статистики по коммерческому сегменту за 2026 год найти не удалось. Приведённые цифры относятся к жилой недвижимости Кишинёва.