Что будет, если не зарегистрировать договор аренды в Молдове

15 августа 2026 г. · Команда KX Estate

Договор аренды между двумя физлицами часто заключают на словах или на одном листе, который никуда не подают. Логика понятная: сделка частная, деньги наличными, кому какое дело. С 2026 года эта логика перестала работать, и не из-за ужесточения штрафов, а из-за того, что налоговая научилась находить такие сделки без заявления с чьей-либо стороны.

Разберём, что именно изменилось и чем это заканчивается на практике.

Правила, от которых считается всё остальное

Физлицо, которое сдаёт недвижимость и не ведёт при этом предпринимательскую деятельность, платит подоходный налог по ставке 7% от суммы договора за месяц. Договор нужно зарегистрировать в ГНС в течение 7 дней с даты заключения, а налог платить ежемесячно, не позже 25 числа текущего месяца.

Те же правила распространяются на посуточную сдачу через Booking и Airbnb. Это отдельно проговаривает сама налоговая, потому что владельцы часто считают краткосрочную сдачу чем-то другим.

Два срока из этого списка пропускают чаще всего: семь дней на регистрацию и 25 число на платёж.

Что поменялось 8 мая 2026 года

С 8 мая ГНС формирует налоговое обязательство по договорам аренды автоматически. Работает это через модуль e-Cerere «Регистрация договоров имущественного найма физическими лицами», а результат виден в «Текущем счёте налогоплательщика» и на портале EVO.

Здесь есть деталь, которую стоит прочитать дважды: автоматика работает только по зарегистрированному договору. Если договор в системе есть, сумма появляется сама, её не нужно считать и заявлять. Если договора нет, автоматического начисления тоже нет, но это не значит, что нет обязательства. Это значит, что вас будут искать другим способом.

Как выглядит «другой способ»

За семь месяцев 2026 года ГНС выявила 550 человек, которые сдавали недвижимость без зарегистрированного договора. По ним провели 311 налоговых проверок и доначислили 445,3 тыс. леев налога, 20,6 тыс. леев пени и 31,9 тыс. леев штрафов.

Для сравнения, за весь 2025 год выявленных было 1 901 человек и 283 проверки с доначислением 654,4 тыс. леев. То есть проверок за семь месяцев 2026-го уже больше, чем за весь предыдущий год.

Суммы на первый взгляд скромные. Средний доначисленный платёж выходит меньше тысячи леев, и пугать этим было бы нечестно. Смысл цифр в другом: механизм из точечного стал регулярным, а база для сверки растёт сама. С января по июль 2026 года собрано 70,1 млн леев налога с аренды против 95,3 млн за весь 2025 год, а зарегистрированных договоров стало 23 192 против 33 696 за прошлый год целиком.

Чем незарегистрированный договор плох для самого арендодателя

Помимо налоговой стороны есть бытовая, о которой вспоминают поздно. Незарегистрированный договор тяжелее использовать как доказательство: при споре о задолженности, о порче имущества или о сроках выселения вы приходите с бумагой, которую нигде не фиксировали. Арендатор в такой ситуации тоже не защищён, но проигрывает обычно тот, у кого больше активов на кону.

Отдельная неприятность возникает при продаже объекта или при получении кредита, когда доход от аренды хочется показать как доход. Показать его не получится: официально его не было.

Что делать, если договор не зарегистрирован

Порядок действий простой, но за деталями всё равно идите в ГНС, потому что каждая ситуация зависит от статуса сторон, срока и того, кто перечисляет налог.

Оформите письменный договор с полными реквизитами: у физлица IDNP, у юрлица IDNO. Зарегистрируйте его в ГНС и уточните там же, как закрывать прошедшие периоды, если сдача уже шла. Дальше платите до 25 числа и держите договор, график платежей и квитанции вместе, привязанными к объекту.

Последнее звучит скучно, но именно на этом ломается сверка. Когда налоговая сопоставляет договор с поступлениями, расхождение видно сразу, и объяснять его придётся вам.

Если помещений несколько, ручной учёт перестаёт справляться раньше, чем кажется: у каждого договора свой срок регистрации, своя дата платежа и свой арендатор. Калькулятор налога посчитает сумму за месяц и за год, а KX Estate ведёт договоры, график и напоминания по каждому помещению.

Источники: ГНС (SFS) через MOLDPRES, 15.08.2026 и 12.05.2026; ГНС (SFS), январь 2026. Это не индивидуальная налоговая консультация: действующую ставку и свои сроки подтверждайте в ГНС или у бухгалтера.