Как расторгнуть договор аренды и вернуть депозит

2 августа 2026 г. · Команда KX Estate

Договор аренды заканчивается тремя способами: истёк срок, стороны договорились, одна сторона вышла досрочно на условиях договора. Депозит возвращают после передачи помещения и сверки взаимных обязательств, удерживая только то, что прямо предусмотрено договором. Конкретные сроки и основания смотрите в своём договоре и в Гражданском кодексе РМ.

Как заканчивается договор аренды

Три сценария, и путать их не стоит, потому что от сценария зависит, кому и что нужно сделать.

По истечении срока. Самый простой случай. Договор отработал свой срок и прекращается. Ловушка здесь одна: во многих договорах есть условие об автоматическом продлении, если ни одна сторона не уведомила другую за N дней до конца. Пропустили срок уведомления — получили ещё один период аренды.

По соглашению сторон. Арендатор и собственник подписывают соглашение о расторжении и фиксируют дату освобождения. Это самый спокойный путь, потому что все условия обсуждаются заранее, а не через претензии.

Досрочно, в одностороннем порядке. Возможно, если такое право прописано в договоре, либо есть основание, предусмотренное законом (например, существенное нарушение другой стороной). Здесь чаще всего и возникают споры, поэтому формулировки в договоре решают больше, чем переписка постфактум.

Важно: порядок и основания зависят от условий вашего договора и норм Гражданского кодекса Республики Молдова. Спорную ситуацию стоит разбирать с юристом, а не по аналогии с чужим случаем. Этот текст — практический ориентир, а не юридическая консультация.

Что нужно было прописать в договоре заранее

Большая часть конфликтов при выезде — это не злой умысел, а пробел в договоре. Проверьте, есть ли у вас эти пункты, и добавьте их в следующий договор аренды:

1. Срок уведомления о выходе и способ его отправки. «Письменно» без указания канала превращается в спор о том, считается ли сообщение в мессенджере уведомлением.
2. Назначение депозита. Депозит покрывает ущерб и задолженность или может быть зачтён в счёт последнего месяца аренды? Это разные вещи, и их нужно назвать явно.
3. Срок возврата депозита после подписания акта. Без срока «вернём, когда посчитаем» тянется месяцами.
4. Порядок фиксации состояния помещения при въезде: акт с описанием и фотографиями.
5. Что считается нормальным износом. Самая частая почва для спора.
6. Кто платит за коммунальные до даты передачи и как снимаются показания счётчиков.

Совет: акт приёма-передачи при въезде важнее, чем при выезде. Без него через два года невозможно доказать, была ли царапина на полу до арендатора или появилась при нём.

Порядок расторжения по шагам

1. Проверьте договор. Найдите пункт об уведомлении: за сколько дней, в какой форме, на какой адрес.
2. Направьте уведомление письменно и сохраните подтверждение отправки. Если договор допускает электронную форму, всё равно фиксируйте факт доставки.
3. Согласуйте дату передачи помещения. Она должна попадать в срок, установленный договором, иначе аренда продолжает начисляться.
4. Снимите показания счётчиков в день передачи и зафиксируйте их в акте вместе с подписями обеих сторон.
5. Сверьте взаиморасчёты. Закрытые платежи, начисления за последний период, коммунальные, пени, если они предусмотрены.
6. Подпишите акт приёма-передачи с описанием состояния помещения.
7. Верните депозит в срок, указанный в договоре, за вычетом согласованных удержаний. Удержания должны быть обоснованы и подтверждены.
8. Передайте ключи и доступы и снимите арендатора с точек доступа, если объект охраняется.

Порядок шагов 4–6 менять не стоит. Депозит возвращают после того, как стало известно состояние помещения и итог по счетам, а не в момент, когда арендатор объявил о выезде.

Что фиксировать в акте приёма-передачи

Акт — это документ, который потом читают в спорной ситуации, поэтому в нём должно быть достаточно конкретики:

• Дата и время передачи.
• Адрес, номер помещения, площадь.
• Показания всех счётчиков на дату передачи.
• Состояние отделки, инженерии, оборудования, которое передавалось вместе с помещением.
• Перечень выявленных повреждений с фотографиями в приложении.
• Комплект переданных ключей, карт доступа, пультов.
• Явное указание, есть ли у сторон претензии друг к другу, и какие.

Фотографии лучше делать одинаковых ракурсов с теми, что снимались при въезде. Сравнение «до и после» снимает половину вопросов ещё до того, как они превратятся в претензию.

За что можно удержать из депозита, а за что нельзя

Формально всё определяется договором, но на практике сложился довольно устойчивый водораздел.

Граница между «нормальным износом» и «повреждением» — главный источник разногласий. Потёртый ламинат после трёх лет работы офиса и прожжённая дыра в нём — разные категории, хотя оба выглядят как «пол испорчен».

Практический подход: любое удержание подкрепляется документом. Смета, счёт, акт, фотография. Сумма «на глаз» почти всегда заканчивается либо возвратом, либо разбирательством.

Типичные ошибки обеих сторон

Со стороны собственника:

• Тянут с возвратом депозита без объяснений. Это разрушает отношения быстрее, чем сама сумма удержания.
• Удерживают за износ, который накопился за годы аренды.
• Не составляют акт при въезде, а потом пытаются доказать ущерб.

Со стороны арендатора:

• Уведомляют устно или в мессенджере, когда договор требует письменной формы.
• Съезжают до подписания акта и оставляют ключи на стойке.
• Не снимают показания счётчиков и потом спорят с начислениями за последний месяц.
• Считают, что депозит автоматически идёт в счёт последнего месяца. Если это не написано в договоре, то не идёт.

Как это выглядит в KX Estate

При выезде арендатора нужно за один вечер собрать историю по объекту: какие платежи закрыты, есть ли просрочка, сколько составлял депозит и подписан ли акт. KX Estate держит это связанным: договор, график платежей, статусы и просрочки, документы по объекту и календарные напоминания о датах окончания договоров. Напоминание приходит заранее, поэтому срок уведомления о непродлении не проходит незамеченным, а к разговору о депозите у вас уже есть сверенная картина расчётов, а не пачка разрозненных файлов.

Итого: расторжение — это последовательность из уведомления, передачи помещения по акту и сверки расчётов, и только после неё возвращается депозит. Удержания должны опираться на договор и подтверждающие документы. Основания и сроки для вашего случая сверяйте с договором и с юристом.

Частые вопросы

За сколько нужно предупредить о расторжении договора аренды? Срок устанавливает договор. Если в нём срок не указан, применяются нормы Гражданского кодекса, и здесь стоит проконсультироваться с юристом, потому что результат зависит от вида и срока договора.

Можно ли зачесть депозит в счёт последнего месяца аренды? Только если это прямо разрешено договором. По умолчанию депозит обеспечивает исполнение обязательств и возвращается после передачи помещения, а не заменяет собой арендную плату.

В какой срок собственник обязан вернуть депозит? В срок, указанный в договоре. Если срок не оговорён, возврат производится в разумный срок после подписания акта и сверки расчётов, и именно поэтому этот пункт лучше фиксировать заранее.

Что делать, если собственник удерживает депозит без объяснений? Запросите письменное обоснование с расчётом и подтверждающими документами. Если ответа нет, дальнейшие шаги зависят от условий договора, и их стоит обсудить с юристом.

Считается ли нормальный износ основанием для удержания? Как правило, нет. Износ, естественный для срока и характера использования помещения, отличается от повреждения. Спорные случаи проще решать, если при въезде был составлен акт с фотографиями.