Аренда через SRL или как физлицо: что выгоднее по налогам в Молдове

14 июня 2026 г. · Команда KX Estate

Коротко: при малом объёме и почти без расходов дешевле сдавать как физлицо — доход облагается финальным подоходным налогом (обычно 7%), отчётность простая. SRL выгоднее, когда расходов много (их можно вычитать) или объектов несколько, но добавляет 12% на прибыль, 6% на дивиденды и бухгалтерию. Ставку и ваш режим уточняйте в ГНС (SFS) или у бухгалтера.

Аренда как физлицо: сколько налога и как это работает

Доход физлица от сдачи недвижимости в аренду облагается финальным подоходным налогом — на практике обычно применяют ставку 7%. «Финальный» означает, что после уплаты доход больше нигде не пересчитывается, а отчётность минимальна. Это самый простой режим для владельца одного-двух помещений.

Что важно понимать:

• налог считается от суммы по договору, а не от «прибыли» — расходы на ремонт, управление или коммуналку из базы не вычитаются;
• регистрироваться как предприниматель не нужно — достаточно физлица с IDNP;
• ставку и порядок уплаты обязательно сверьте с ГНС (SFS) — режимы и условия меняются.

Рынок аренды в Молдове активно обеляется: за январь–май 2026 года в бюджет поступило 47,5 млн леев подоходного налога с аренды — на 27,9% больше год к году, а число зарегистрированных договоров аренды (contract de locațiune) выросло на 34% (≈15 788). Источник: ГНС (SFS) · 2026. Это значит, что незарегистрированный договор — всё более заметный риск.

Аренда через SRL: 12% на прибыль плюс 6% на дивиденды

Когда недвижимость оформлена на компанию (SRL, идентификатор IDNO/CUI), логика другая. Стандартный корпоративный налог на прибыль в Молдове — 12%, и считается он с прибыли, а не с оборота: из выручки сначала вычитают признанные расходы. Когда собственник захочет вывести деньги себе как дивиденды, добавляется налог на дивиденды физлицу — 6%.

Ключевое преимущество SRL — вычитаемые расходы: амортизация, проценты по кредиту, ремонт, управление, страховка уменьшают налоговую базу. Минусы — больше администрирования (бухучёт, отчётность), возможные вопросы по НДС и то, что прибыль облагается «дважды»: сначала на уровне компании, потом при выплате дивидендов.

Отдельный вопрос — НДС: при определённом обороте регистрация плательщиком НДС становится обязательной, и это меняет всю экономику аренды. Порог, ставку и применимость к вашему случаю уточняйте в ГНС (SFS) или у бухгалтера — здесь слишком много зависит от деталей, чтобы давать общий ответ.

Сравнение: физлицо против SRL

Все цифры — действующие ориентиры, но реальная нагрузка зависит от расходов, структуры и статуса по НДС. Перед решением посчитайте оба сценария с бухгалтером.

Какой вариант выгоднее именно вам

Однозначного ответа нет — выгода зависит от трёх вещей: объёма аренды, доли расходов и того, выводите ли вы деньги себе сразу или реинвестируете.

1. Один объект, почти без расходов, деньги нужны сразу — чаще выгоднее физлицо: 7% от суммы и никакой бухгалтерии.
2. Есть ипотека/кредит, крупный ремонт, управляющий — расходы съедают прибыль, и вычет в SRL может перевесить даже двойное налогообложение.
3. Несколько объектов или планируете масштабироваться — SRL даёт структуру (раздельный учёт, юр-лицо как собственник), но требует дисциплины в бухгалтерии.

Гипотетический пример (не рыночные данные): помещение за 200 000 €, аренда 14 400 €/год. Как физлицо при ставке 7% налог ≈ 1 008 €/год — независимо от расходов. В SRL при тех же 14 400 € и, скажем, 6 000 € вычитаемых расходов прибыль = 8 400 €, налог 12% ≈ 1 008 €, а при выводе остатка дивидендами добавится ещё 6%. Цифры условны и приведены только чтобы показать логику — на вашем объекте всё считается заново.

Суммы в евро здесь иллюстративны; для отчётности и сравнения переводите по курсу Национального банка Молдовы (НБМ) — для EUR/MDL ориентировочно ≈ 19,4.

Как KX Estate помогает выбрать и вести учёт

Чтобы честно сравнить два режима, нужны точные цифры по каждому объекту: реальная аренда, расходы, просрочки и доходность. KX Estate ведёт договоры (на физлицо или на юр-лицо с IDNO/CUI), авто-график платежей, сверку с банком и считает чистую доходность по каждому помещению в EUR/MDL/USD/RON по курсу НБМ. С такими данными разговор с бухгалтером про «SRL или физлицо» занимает минуты, а не вечер с калькулятором.

Итого: физлицо — это простота и фиксированные 7% от суммы; SRL — это вычет расходов в обмен на 12% + 6% и бухгалтерию. Посчитайте оба сценария на своих цифрах и сверьте режим с ГНС (SFS).

Частые вопросы

Что дешевле по налогам — сдавать как физлицо или через SRL? Зависит от расходов. При малых расходах физлицо обычно дешевле (финальные ~7% от суммы). Если расходы большие — вычет в SRL может перевесить, несмотря на 12% + 6%. Считайте оба варианта на своих цифрах.

Нужно ли регистрировать ООО (SRL), чтобы сдавать недвижимость? Нет. Физлицо может сдавать без регистрации компании, уплачивая подоходный налог. SRL имеет смысл, когда расходов много, объектов несколько или нужен раздельный юридический учёт.

Платит ли арендодатель НДС? Физлица обычно НДС не касаются. У SRL при достижении порога оборота регистрация плательщиком НДС может стать обязательной — порог и применимость уточняйте в ГНС (SFS).

Облагается ли доход от аренды налогом в Молдове? Да. Доход физлица от аренды недвижимости облагается финальным подоходным налогом (обычно применяют 7%); договоры регистрируются. Действующую ставку и ваши обязанности подтверждайте в ГНС (SFS) или у бухгалтера.