Договор аренды (locațiune) в Молдове: что обязательно указать + чек-лист

14 июня 2026 г. · Команда KX Estate

Договор аренды коммерческой недвижимости в Молдове (contract de locațiune) обязательно указывает стороны и их реквизиты, объект, арендную плату с валютой и периодичностью, срок и условия продления, депозит, индексацию и порядок расторжения. Заключается письменно. Ниже — пункт за пунктом и готовый чек-лист.

Что обязательно указать в договоре аренды

Хороший договор закрывает заранее вопросы, из-за которых стороны потом спорят. Минимальный набор пунктов, который защищает и собственника, и арендатора:

• Стороны и реквизиты. Физлицо — фамилия, имя и IDNP; юрлицо — название, IDNO/CUI и кто подписывает от компании.
• Объект. Точный адрес, площадь в м², этаж, назначение (офис, торговое помещение, склад) и состояние на момент передачи.
• Арендная плата. Сумма, валюта (EUR/MDL/USD/RON) и периодичность — помесячно, поквартально или иначе.
• Срок и продление. Дата начала, дата окончания и порядок пролонгации (автоматически или по согласию сторон).
• Депозит (гарантия). Размер, за что удерживается и когда возвращается.
• Индексация. Как и когда меняется плата (привязка к курсу, к инфляции или фиксированный процент в год).
• Содержание и коммунальные. Кто платит за коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт.
• Расторжение. Основания, срок уведомления и порядок досрочного выхода.

Совет: фиксируйте валюту прямо в сумме платежа. «1 000» без валюты — частая причина спора, особенно если плата в евро, а оплата приходит в леях по курсу НБМ.

Договор аренды нужно заключать письменно?

Да. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме — это и доказательство в случае спора, и основа для налогового учёта дохода. Устная договорённость по коммерческому помещению почти всегда оборачивается потерями: невозможно подтвердить ни сумму, ни срок, ни депозит.

Письменная форма не означает «сложно». Это один документ, подписанный обеими сторонами, с приложениями (акт приёма-передачи, график платежей). Главное — чтобы все обязательные пункты были внутри, а не «на словах».

Как указать арендную плату, валюту и индексацию

На этом блоке владельцы чаще всего теряют деньги. Три правила:

1. Валюта в каждой сумме. Если плата привязана к евро (EUR/MDL ≈ 19,4 — иллюстративно, по курсу НБМ), напишите это и укажите, по какому курсу и на какую дату идёт пересчёт в леи.
2. Периодичность и дата платежа. «До 5-го числа каждого месяца» лучше, чем «ежемесячно» — у арендатора не остаётся пространства для трактовок.
3. Механизм индексации. Зафиксируйте формулу заранее: например, +N% в год, или привязка к официальной инфляции. Без этого пункта плата заморожена на весь срок, а инфляция съедает доход.

Пример (гипотетический): помещение стоимостью 200 000 €, аренда 1 200 €/мес = 14 400 €/год. Если в договоре нет индексации, через 3–5 лет эта сумма обесценится — а поднять её без согласия арендатора будет невозможно.

Чек-лист: 10 пунктов перед подписанием

Пройдитесь по списку до того, как поставить подпись:

Дополнительно к самому договору приложите акт приёма-передачи (с показаниями счётчиков и описанием состояния) и график платежей — это снимает половину будущих споров.

Налог с дохода от аренды

Доход физического лица от сдачи недвижимости в аренду в Молдове облагается финальным подоходным налогом; обычно применяемая ставка — 7%. Действующую ставку и ваш конкретный режим обязательно уточняйте в Государственной налоговой службе (Serviciul Fiscal de Stat, SFS) или у бухгалтера — для физлиц и юрлиц правила различаются.

Рынок при этом обеляется. За январь–май 2026 года в бюджет поступило 47,5 млн леев подоходного налога с аренды — на 27,9% больше год к году, а число зарегистрированных договоров аренды выросло на 34% (≈15 788) (источник: ГНС (SFS) · 2026). Поэтому договор и реальные платежи должны сходиться — налоговая всё активнее сверяет данные.

Как это помогает делать KX Estate

KX Estate хранит договор привязанным к объекту со всеми реквизитами — IDNO/CUI, валюта, срок — и сразу формирует график платежей на год вперёд. Дальше система сама отслеживает сроки, показывает просрочки и сверяет поступления с банком, так что ни один обязательный пункт договора не «теряется» в переписке и таблицах.

Итого: письменный договор со всеми обязательными пунктами — стороны, объект, плата с валютой, срок, депозит, индексация, коммунальные и расторжение — защищает ваш доход. Пройдитесь по чек-листу до подписи, а не после первого спора.

Частые вопросы

Обязательно ли заключать договор аренды письменно в Молдове? Да. Договор аренды недвижимости заключается письменно — это и доказательство при споре, и основа для налогового учёта. Устная договорённость по коммерческому помещению почти невозможно подтвердить.

Что обязательно указать в договоре аренды? Стороны и их реквизиты (IDNP для физлица, IDNO/CUI для юрлица), объект, арендную плату с валютой и периодичностью, срок и продление, депозит, индексацию, коммунальные и порядок расторжения.

В какой валюте можно указывать арендную плату? В любой из используемых на практике — EUR, MDL, USD или RON. Главное — прописать валюту в каждой сумме и, если плата в евро, указать порядок пересчёта в леи по курсу НБМ.

Какой налог платит собственник с дохода от аренды? Доход физлица от аренды облагается финальным подоходным налогом, обычно по ставке 7%. Актуальную ставку и свой режим уточняйте в ГНС (SFS) или у бухгалтера — для юрлиц правила другие.