Cum reziliezi contractul de locațiune și cum se returnează garanția

2 august 2026 · Echipa KX Estate

Un contract de locațiune încetează în trei feluri: a expirat termenul, părțile au convenit, sau una dintre părți a ieșit anticipat în condițiile contractului. Garanția se returnează după predarea spațiului și confruntarea obligațiilor reciproce, cu rețineri doar pentru ceea ce prevede explicit contractul. Termenele și temeiurile concrete se verifică în contract și în Codul civil al RM.

Cum încetează un contract de locațiune

Trei scenarii, iar confuzia dintre ele costă, pentru că de scenariu depinde cine ce are de făcut.

La expirarea termenului. Cazul cel mai simplu. Contractul își încheie durata și încetează. Există o singură capcană: multe contracte conțin o clauză de prelungire automată dacă niciuna dintre părți nu a notificat cu N zile înainte. Ați ratat termenul de notificare, aveți încă o perioadă de locațiune.

Prin acordul părților. Chiriașul și proprietarul semnează un acord de reziliere și stabilesc data eliberării spațiului. Este calea cea mai liniștită, pentru că toate condițiile se discută din timp, nu prin pretenții ulterioare.

Anticipat, unilateral. Posibil dacă dreptul este prevăzut în contract sau există un temei prevăzut de lege (de exemplu, o încălcare esențială de către cealaltă parte). Aici apar cele mai multe litigii, motiv pentru care formulările din contract cântăresc mai mult decât corespondența de după.

De reținut: procedura și temeiurile depind de clauzele contractului dumneavoastră și de normele Codului civil al Republicii Moldova. O situație litigioasă se discută cu un avocat, nu prin analogie cu cazul altcuiva. Textul de față este un reper practic, nu o consultație juridică.

Ce trebuia scris în contract din timp

Majoritatea conflictelor de la plecare nu vin din rea-credință, ci dintr-o lacună în contract. Verificați dacă aveți aceste clauze și includeți-le în următorul contract de locațiune:

1. Termenul de notificare a încetării și canalul prin care se transmite. „În scris”, fără precizarea canalului, se transformă într-o dispută despre dacă un mesaj pe messenger contează ca notificare.
2. Destinația garanției. Acoperă prejudiciile și restanțele sau poate fi compensată cu ultima lună de chirie? Sunt lucruri diferite și trebuie numite explicit.
3. Termenul de returnare a garanției după semnarea procesului-verbal. Fără termen, „returnăm când calculăm” se întinde pe luni.
4. Modul de constatare a stării spațiului la intrare: proces-verbal cu descriere și fotografii.
5. Ce se consideră uzură normală. Cel mai frecvent teren de dispută.
6. Cine achită utilitățile până la data predării și cum se citesc contoarele.

Un sfat: procesul-verbal de la intrare este mai important decât cel de la ieșire. Fără el, peste doi ani nu se mai poate dovedi dacă zgârietura de pe podea exista înainte de chiriaș sau a apărut în timpul lui.

Procedura, pas cu pas

1. Recitiți contractul. Găsiți clauza de notificare: cu câte zile înainte, în ce formă, la ce adresă.
2. Transmiteți notificarea în scris și păstrați dovada expedierii. Chiar dacă forma electronică este permisă, documentați faptul livrării.
3. Stabiliți data predării spațiului. Trebuie să se încadreze în termenul din contract, altfel chiria continuă să se calculeze.
4. Citiți contoarele în ziua predării și consemnați indicii în proces-verbal, cu semnăturile ambelor părți.
5. Confruntați decontările. Plăți închise, calcule pentru ultima perioadă, utilități, penalități dacă sunt prevăzute.
6. Semnați procesul-verbal de predare-primire cu descrierea stării spațiului.
7. Returnați garanția în termenul din contract, minus reținerile convenite. Fiecare reținere trebuie justificată și documentată.
8. Predați cheile și accesele și scoateți chiriașul din sistemele de acces, dacă imobilul este păzit.

Ordinea pașilor 4-6 nu se schimbă. Garanția se returnează după ce se cunosc starea spațiului și rezultatul decontărilor, nu în momentul în care chiriașul anunță plecarea.

Ce se consemnează în procesul-verbal

Procesul-verbal este documentul care se citește într-o situație litigioasă, deci are nevoie de concret:

• Data și ora predării.
• Adresa, numărul spațiului, suprafața.
• Indicii tuturor contoarelor la data predării.
• Starea finisajelor, a instalațiilor și a echipamentelor predate odată cu spațiul.
• Lista deteriorărilor constatate, cu fotografii în anexă.
• Setul de chei, cartele de acces și telecomenzi predate.
• Mențiunea explicită dacă părțile au sau nu pretenții una față de cealaltă.

Fotografiile este bine să fie făcute din aceleași unghiuri ca la intrare. Comparația „înainte și după” închide jumătate din întrebări înainte ca ele să devină pretenții.

Ce se poate reține din garanție și ce nu

Formal, totul se decide prin contract, dar în practică s-a conturat o linie destul de stabilă.

Granița dintre „uzură normală” și „deteriorare” este sursa principală de dezacord. Un laminat tocit după trei ani de birou și o gaură arsă în el sunt categorii diferite, chiar dacă ambele arată ca „podea stricată”.

Abordarea practică: orice reținere se susține cu un document. Deviz, factură, proces-verbal, fotografie. O sumă „din ochi” se termină aproape întotdeauna fie cu returnarea ei, fie cu un litigiu.

Greșeli tipice de ambele părți

Din partea proprietarului:

• Amână returnarea garanției fără explicații. Asta strică relația mai repede decât suma reținută.
• Rețin pentru uzura acumulată pe ani de locațiune.
• Nu întocmesc proces-verbal la intrare, iar apoi încearcă să dovedească prejudiciul.

Din partea chiriașului:

• Notifică verbal sau pe messenger, când contractul cere formă scrisă.
• Se mută înainte de semnarea procesului-verbal și lasă cheile la recepție.
• Nu citesc contoarele și apoi contestă calculele pentru ultima lună.
• Presupun că garanția acoperă automat ultima lună. Dacă nu scrie în contract, nu o acoperă.

Cum arată în KX Estate

La plecarea unui chiriaș trebuie adunat într-o singură seară istoricul pe spațiu: ce plăți sunt închise, există restanțe, cât a fost garanția, este semnat procesul-verbal. KX Estate ține toate acestea legate: contractul, graficul de plăți, statuturile și restanțele, documentele pe imobil și memento-urile din calendar pentru datele de expirare. Notificarea vine din timp, deci termenul de anunțare a neprelungirii nu trece neobservat, iar la discuția despre garanție aveți deja decontările confruntate, nu un teanc de fișiere răzlețe.

Pe scurt: rezilierea înseamnă notificare, predarea spațiului prin proces-verbal și confruntarea decontărilor, iar garanția se returnează abia după. Reținerile se sprijină pe contract și pe documente justificative. Temeiurile și termenele pentru cazul dumneavoastră se verifică în contract și cu un avocat.

Întrebări frecvente

Cu cât timp înainte trebuie anunțată rezilierea? Termenul îl stabilește contractul. Dacă nu este prevăzut, se aplică normele Codului civil, iar aici merită o consultație juridică, pentru că rezultatul depinde de tipul și durata contractului.

Pot compensa garanția cu ultima lună de chirie? Doar dacă acest lucru este permis expres prin contract. Implicit, garanția asigură executarea obligațiilor și se returnează după predarea spațiului, nu ține loc de chirie.

În ce termen trebuie proprietarul să returneze garanția? În termenul prevăzut de contract. Dacă nu este prevăzut, returnarea se face într-un termen rezonabil după semnarea procesului-verbal și confruntarea decontărilor, tocmai de aceea clauza merită fixată din timp.

Ce fac dacă proprietarul reține garanția fără explicații? Solicitați o justificare scrisă, cu calcul și documente justificative. Dacă nu primiți răspuns, pașii următori depind de clauzele contractului și se discută cu un avocat.

Uzura normală justifică o reținere? De regulă, nu. Uzura firească pentru durata și modul de utilizare a spațiului diferă de deteriorare. Cazurile discutabile se rezolvă mai ușor dacă la intrare s-a întocmit un proces-verbal cu fotografii.